حقوق خریداران در تعاونی های مسکن و نقش وکیل متخصص ملکی

 چرا خانه‌دار شدن در تعاونی‌ها همیشه ساده نیست؟ خانه‌دار شدن یکی از بزرگترین آرزوهای هر خانواده ایرانی است. اما تجربه نشان داده، ورود به پروژه‌های تعاونی مسکن همیشه با چالش‌هایی همراه است. مشکلاتی مانند تأخیر در تحویل واحدها، ابهام در مالکیت زمین و صدور سند مالکیت، خریداران را با سردرگمی و هزینه‌های غیرمنتظره مواجه می‌کند.

بارها دیده‌ایم، خریداران با هزار امید و آرزو وارد پروژه‌های تعاونی‌های مسکن شده‌اند و مبالغ بسیار کلان پرداخت کرده‌اند، اما دست آخر یا سند مالکیتی به نامشان صادر نشده یا پروژه نیمه کاره رها شده یا درگیر پرونده‌های حقوقی چند ساله شده‌اند.

در این بین تنها یک واقعیت مهم وجود دارد؛ شناخت حقوق خریداران در تعاونی‌های مسکن و بهره‌گیری از تخصص وکیل ملکی مجرب. برای کسانی که قصد ورود به پروژه های تعاونی مسکن را دارند، بررسی دقیق قرارداد‌ها و مشاوره حقوقی از همان ابتدا می‌تواند مسیر امن و مطمئن‌تری ایجاد کند.

تعاونی مسکن چیست و چگونه شکل می گیرد؟

تعاونی‌های مسکن اساساً با هدف تسهیل خانه‌دار شدن اقشار مختلف ایجاد شدند. کارمندان، کارگران و یا حتی گروه‌های خاص صنفی و شغلی در شکل تعاونی گرد هم آمده آن را ثبت و سپس سهام عضویت در تعاونی را می‌فروشند، پروژه تعریف می‌کنند، زمین می‌خرند و اقدام به ساخت و ساز می نمایند.

مزایای تعاونی های مسکن

• کاهش هزینه ها به دلیل خرید زمین و مصالح به صورت گروهی
• امکان پرداخت اقساطی برای اعضا
• حمایت های دولتی در برخی موارد
• امکان خانه دارشدن اقشار کم درآمد

مسائل و مشکلات رایج در تعاونی های مسکن

آنچه خریداران نمی‌دانند این است که ورود به برخی از تعاونی های مسکن با مخاطرت شدید حقوقی همراه است. برخی از این مسائل و چالش ها عبارتند از:

ابهام در مالکیت زمین

تعداد زیادی از تعاونی های مسکن قبل از اخذ سند رسمی مالکیت اقدام به جذب سرمایه از اعضاء می نمایند. اما سالیان بعد مشخص می‌شود که زمین خریداری شده، متعلق به تعاونی نبوده و یا در طرح های ملی و دولتی قرار داشته است.

ابهامات و عدم شفافیت در قراردادها و دفترچه های عضویت

معمولا قراردادهای تعاونی مسکن و حتی مفاد دفترچه های به اصطلاح مالکیت ،مبهم،غیرشفاف،تفسیرپذیر و فاقد ضمانت اجراهای کافی برای خریداران است و همین موضوع دست بالا را برای تعاونی ها ایجاد می‌کند.

تاخیر در احداث، تکمیل و تحویل واحدها

متاسفانه در رویکردی نا منسجم که حاکمیت قانون و نظارت حاکمیتی بر تعاونی های مسکن استیلایی ندارد، شاهد آن هستیم پروژه ای که قرار بود در مدت زمان معین احداث شود، بعد از سال ها هم چنان منتظر احداث و تکمیل سند و یا نیمه کاره رها شده اند.

اختلافات داخلی اعضاء

اختلافات و مسائل بسیار ساده و پیچیده میان هیات مدیره و پیمانکار و سایر عوامل موجب به تعویق افتادن پروژه می‌گردد که دود آن عملا به چشم خریداران می رود.

رویای سند مالکیت

حتی پس از ساخت و تکمیل ساختمان، خریداران کماکان با مسائل مادی و حقوقی عدم اخذ سند مالکیت رسمی برای واحد آپارتمانی خود مواجه هستند.

سند مالکیت یا سراب؟

شما ۱۵ سال تمام حق عضویت و اقساط پروژه تعاونی مسکن را پرداخته اید، ساختمان آماده است، حتی در آن سکونت دارید، اما تاکنون هیچ سند رسمی برای شما صادر نشده است.

می‌توان گفت شما صرفا تصرف دارید و نه مالکیت رسمی.

عمده دلیل اصلی این مشکل: عدم رعایت تشریفات قانونی انتقال مالکیت در تعاونی های مسکن است.

چرا که زمین به نام شرکت تعاونی است، اعضا فقط حق عضویت دارند، انتقال رسمی نیازمند رفع مشکلات شهرداری از جمله ماده ۱۰۰ و اخذ پایان کار، اخذ صورت مجلس تفکیکی و ثبت در اداره ثبت می باشد‌.

حقوق خریداران در تعاونی های مسکن

در قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران و هم چنین قانون پیش فروش ساختمان، حقوق معینی برای خریداران در پروژه ها وجود دارد، برخی از این حقوق عبارتند از:

حق دریافت قرارداد یا دفترچه عضویت شفاف و قانونی

قراداد یا دفترچه عضویت باید دارای مفادی باشد که مشتمل بر متراژ دقیق، زمان تحویل و زمان تنطیم سند رسمی، شرایط فسخ،تاخیر و ضمانت اجراها باشد.

حق آگاهی از وضعیت فنی و مالی پروژه و تعاونی

اعضای تعاونی های مسکن می توانند از صورت های مالی، هزینه کردها و قرارداد های پیمانکاری اطلاع و آن ها را مطالبه کنند.

حق پیگیری از طریق اتاق تعاونی و دادگاه

طرح هرگونه دعوا در راستای مطالبه حقوق از طریق دادگاه و یا اتاق های تعاون از حقوق مسلم اعضای تعاونی های مسکن است. در بسیاری از موارد، اعضا مجبور می‌شوند برای احقاق حقوق خود از طریق شکایت از تعاونی مسکن اقدام کنند.

حق مطالبه خسارت

در صورت عدم ساخت پروژه و یا تعلل و تاخیر در احداث و تکمیل پروژه، اعضای تعاونی حق مطالبه خسارت قراردادی و غیر قراردادی را از هیات مدیره تعاونی دارند.

حق درخواست سند رسمی مالکیت

پس از ساخت و احداث، صدور سند مالکیت مفروزی نسبت به واحد آپارتمان احداثی از حقوق مسلم خریدار می باشد.

نقش کلیدی وکیل متخصص ملکی

تجربه نشان داده است که بسیاری از خریداران بدون مشاوره حقوقی به عضویت تعاونی های مسکن درآمده و یا نسبت به خریداری حق عضویت اقدام و بعدها با مشکلات عدیده حقوقی مواجه بوده که حتی در مسیر درست طرح دعوا نیز قرار نگرفته اند.

عمده وظایف وکیل ملکی در پرونده های تعاونی مسکن عبارتست از :

• برسی قرارداد پیش از امضاء برای شناسایی شروط مبهم یا زیان بار
• پیگیری حقوقی مالکیت زمین و اطمینان از قانونی بودن اسناد تعاونی
• طرح دعاوی جهت احقاق حقوق اعضاء و خریداران پروژه های تعاونی مسکن
• نمایندگی از اعضاء و خریداران در دفاع از حقوق ایشان
• ارائه مشاوره مستمر برای جلوگیری از ورود به پروژه های پر ریسک

نمونه پرونده های موفق در پیروزی پرونده های تعاونی مسکن

یکی از دفاتر حقوقی فعال در حوزه املاک و تعاونی‌ها، دادپویان حامی است که تجربه رسیدگی به پرونده‌های مختلف ملکی را داشته و نتایج متعددی به دست آورده است که در ذیل چند نمونه از آن‌ها را آورده ایم:

• پروژه ای در غرب تهران که ۲۰ سال به طول انجامیده بود و اعضا از سال ۱۳۸۰ حق عضویت و پول واریز کرده بودند و پس از دو دهه کماکان سند مالکیت صادر نشده بود، با ورود وکلای متخصص ملکی، دادگاه، تعاونی مسکن را ملزم به اخذ پایان کار و صورت مجلسی تملیکی و انتقال سند نمود و اعضا و خریداران پروژه پس از سال‌ها سرگردانی به حقوقشان رسیدند.
• در پرونده دیگر، اعضای تعاونی کارمندان یک دستگاه دولتی تصور داشتند زمین خریداری شده توسط تعاونی دارای سند شش دانگ است. اما مشخص شد بوده قسمتی از زمین ملی و منابع طبیعی و قسمت دیگر وقفی و به هیچ وجه امکان ساخت و ساز وجود ندارد.

پیگیری حقوقی توسط تیم وکالت ملکی دفتر حقوقی بین‌المللی دادپویان حامی از اتاق تعاون و دادگاه منتهی به این گردید، اعضای تعاونی وجوه پرداختی به همراه خسارت ناشی از کاهش ارزش پول را به قیمت روز دریافت دارند.

• در پرونده دیگر، هیات مدیره بدون اطلاع، قیمت واحدها را تغییر داده و درخواست آورده اضافی از اعضاء داشتند.

شکایت اعضا ابتدا در اتاق تعاون بررسی شد اما رای به نفع هیات مدیره صادر شد. با ورود وکیل ملکی، پرونده در دادگاه مطرح شد. دادگاه با استناد به اساسنامه و قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران رای به ابطال مصوبه مجمع و الزام به تحویل واحد با شرایط اولیه صادر کرد. برای دسترسی به منابع بیشتر و بررسی نمونه پرونده‌ها در این حوزه می توانید به وب‌سایت دادپویان حامی مراجعه کنید.

چگونه از سراب خانه دار شدن برخی تعاونی های مسکن دور بمانیم؟

• بدون مشورت با وکیل متخصص ملکی که در حوزه شرکت های تعاونی نیز تبحر دارد، قراردادی را امضاء نکنید.
• ترازنامه، اسناد مالی و مجوزهای شرکت تعاونی را مطالبه و بررسی کنید.
• نسبت به سند زمین تعاونی بررسی و استعلامات مربوطه را انجام دهید.
• از حسن شهرت تعاونی و هیات مدیره آن، اطلاعات کسب کنید.
• واریزی و پرداختی ها را صرفا از طریق حساب بانکی تعاونی انجام دهید.
• اگر قصد خرید حق امتیاز عضویت را دارید، شرایط خود شرکت تعاونی آگاهی بیابید.
• از تبلیغات فریبنده و وعده‌های واهی پرهیز کنید.

تعدادی از دعاوی قابل رسیدگی در اتاق‌های تعاونی توسط وکیل ملکی

• پیگیری اختلافات بین اعضای تعاونی و هیات مدیره
• شکایت از تصمیمات مجامع عمومی و هیات مدیره
• ابطال یا اصلاح مصوبات هیات مدیره
• شکایت نسبت به اخراج اعضاء
• اعتراض نسبت به نحوه تخصیص واحدهای آپارتمانی
• شکایت از عملکرد و تخلفات مالی هیات مدیره
• محدودیت‌ها و صلاحیت اتاق تعاون در داوری

دعاوی رایج در زمینه‌ تعاونی مسکن و پیش فروش آپارتمان در دادگاه

• دعوای الزام به تحویل آپارتمان
• دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان
• دعوای الزام به فسخ قرارداد
• دعوای الزام به استرداد وجوه پرداختی
• دعوای الزام به خلع ید و رفع تصرف از اشخاص متصرف غیر قانونی
• شکایات کلاهبرداری، خیانت در امانت از اعضای هیات مدیره تعاونی مسکن
• دعوای انحلال تعاونی مسکن و تقسیم دارایی‌های آن و غیره.

واقعیت این است که بسیاری از خریداران در شرکت‌های تعاونی قربانی ناآگاهی حقوقی می‌شوند، در حالی‌ که حضور یک وکیل متخصص ملکی از ابتدا می‌تواند تمام مسیر را برایشان روشن و امن کند.

مشاوره حقوقی به موقع، نه تنها مانع از بروز اختلافات و دعاوی طولانی می‌شود، بلکه سرمایه و آینده خریداران را نیز حفظ می‌نماید.

پس اگر قصد ورود به پروژه‌های تعاونی مسکن را دارید یا هم‌اکنون درگیر قراردادهای پیش‌فروش هستید، همراهی یک وکیل ملکی با تجربه بهترین تضمین برای تبدیل رؤیای خانه‌دار شدن به واقعیتی مطمئن و پایدار خواهد بود.