تحولات عجیب در بازار مسکن؛ قیمت‌ها به کجا می‌روند؟

در ماه‌های اخیر، بازار مسکن تهران شاهد افزایش قابل توجه قیمت‌ها بوده است. افزایش تورم، نوسانات نرخ ارز و بالا رفتن هزینه‌های ساخت و ساز به‌عنوان مهم‌ترین عوامل این روند شناخته می‌شوند. بر اساس بررسی‌های میدانی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق مختلف پایتخت اکنون از مرز ۱۰۳ میلیون تومان عبور کرده است.

فعالان بازار مسکن عمدتاً از فرمول‌هایی برای تعیین قیمت یک متر مربع مسکن استفاده می‌کنند. یکی از این فرمول‌ها، برابر دانستن قیمت هر مترمربع مسکن با معادل هزار دلار است. این فرمول امروزه نیز با اندکی تغییرات همچنان به‌کار گرفته می‌شود و اساس قیمت‌گذاری مناطق مختلف تهران و سایر شهرها قرار گرفته است.

میانگین قیمت مسکن در ماه‌های اخیر ماه میانگین قیمت هر متر مربع

دلایل کاهش عرضه و افزایش فشار بر بازار

کاهش ساخت و سازهای جدید به دلیل مشکلات اقتصادی و افزایش هزینه‌ها، منجر به افت عرضه مسکن شده است. این کاهش عرضه، در کنار تقاضای ثابت و سودآوری بالای بازار مسکن نسبت به بازارهای موازی، فشار بیشتری بر قیمت‌ها وارد کرده است. سرمایه‌گذاران، به دلیل نوسانات بازارهای بورس و ارز، ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به بازار مسکن منتقل کنند. این موضوع باعث رشد تقاضاهای سوداگرانه و افزایش قیمت‌ها می‌شود.

تاثیرات اجتماعی و اقتصادی رشد قیمت مسکن

رشد قیمت مسکن، دسترسی خانواده‌های کم درآمد و متوسط به خانه را دشوارتر کرده است. این شرایط می‌تواند منجر به افزایش نابرابری اجتماعی شود. همچنین، اختصاص بیشتر از درآمد به هزینه‌های مسکن، توانایی خرید سایر کالاها و خدمات را کاهش داده و می‌تواند بر رشد اقتصادی اثر منفی بگذارد.

کارشناس مسکن: در نبود اطلاعات شفاف، تصمیم‌گیری دشوار است

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، می‌گوید: «نبود پایگاه داده شفاف و به‌روز، تصمیم‌گیری‌ها در حوزه مسکن را دشوار کرده است. آمارهای ارائه‌شده بیشتر روند گرانی را تایید می‌کنند تا ارائه تصویر واقعی از وضعیت بازار. این مساله علاوه بر تشدید جو روانی منفی، رکود را نیز عمیق‌تر کرده است.»

گودرزی تاکید می‌کند که انتشار آمارهای فاقد مبنای دقیق و قانونی، علاوه بر کمکی نکردن به شفافیت بازار، التهاب موجود را افزایش می‌دهد. او همچنین خواستار نظارت دقیق نهادهای مرتبط و تکمیل سامانه املاک برای جمع‌آوری اطلاعات واقعی است.

نسبت رشد قیمت مسکن به تورم

به‌طور کلی، در بلندمدت، رشد قیمت مسکن معمولا با نرخ تورم هم‌راستا است یا کمی از آن پیشی می‌گیرد، اما در کوتاه‌مدت، این نسبت می‌تواند متفاوت باشد.

در تورم پایین (مثلاً زیر ۱۰ درصد) : قیمت مسکن ممکن است با سرعت کمتری نسبت به تورم رشد کند، چون تقاضا کمتر تحت فشار حفظ ارزش دارایی قرار دارد

در تورم بالا (مثلا بالای ۲۰ درصد) : قیمت مسکن اغلب سریع‌تر از تورم رشد می‌کند، زیرا تقاضا برای سرمایه‌گذاری افزایش می‌یابد و عرضه نمی‌تواند به سرعت پاسخگو باشد.

داده‌های تاریخی چه می‌گوید؟

در ایران (تا بهمن ۱۴۰۳)، با توجه به تورم بالا در سال‌های اخیر (بین ۳۰ تا ۵۰ درصد سالانه طبق آمار رسمی)، قیمت مسکن معمولاً رشدی نزدیک یا بیشتر از تورم داشته است.

مثلاً در تهران، میانگین قیمت هر مترمربع از حدود ۵ میلیون تومان در سال ۱۳۹۵ به بیش از ۸۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۳ رسیده؛ (رشد بیش از ۱۵۰۰ درصد در ۸ سال)، درحالی‌که تورم کل در همین دوره حدود ۱۰۰۰ درصد بوده است. این آمار نشان می‌دهد قیمت مسکن گاهی فراتر از روند نرخ تورم رشد می‌کند.