سقوط بی‌سروصدای خانه‌ها | قیمت دلاری مسکن چه می‌گوید؟

به گزارش نبض بازار، بازار مسکن در طول یک سال گذشته، تحت تاثیر نوسانات شدید ارزی، تحولات سیاسی و تنش‌های منطقه‌ای، سالی پرچالش را پشت سر گذاشت.

حملات متقابل ایران و رژیم صهیونستی، سقوط بالگرد رئیس دولت سیزدهم در اردیبهشت‌ماه، پیروزی مسعود پزشکیان در انتخابات ریاست جمهوری تیرماه و تشکیل دولت او در مرداد، رخدادهای مهم منطقه‌ای در فلسطین و لبنان و مهم‌تر از آن، بازگشت دونالد ترامپ به عرصه قدرت، اقتصاد ایران را با ابهامات زیادی روبرو کرد.

همه این موارد باعث شد تا دلار در طول یک سال گذشته بالغ بر ۶۰ درصد رشد کند و بازار طلا نیز با بازدهی ۱۵۰ درصدی، سال ۱۴۰۳ را پشت‌ سر بگذارد. با این همه، روند بازار مسکن در یک سال اخیر چگونه بوده است؟ آیا مسکن توانسته همپای بازار ارز حرکت کند یا از دلار عقب مانده است؟

قیمت مسکن ۱۴.۷ درصد از دلار عقب ماند

بررسی‌های انجام شده از داده‌های مرکز آمار و محاسبات نشان می‌دهد که متوسط قیمت مسکن در فروردین سال جاری باید به رقم ۱۱۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده باشد. این در حالی است که بانک مرکزی، میانگین قیمتی مسکن در فروردین‌ماه سال گذشته را ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان اعلام کرده بود. بنابراین بازدهی یک ساله مسکن نشان می‌دهد که قیمت مسکن از فروردین سال گذشته تا فروردین سال جاری ۳۷.۷ درصد رشد کرده است.

حداکثر قیمت دلار نیز در اولین ماه از سال گذشته ۶۹ هزار و ۵۰۰ تومان بود که با رشد ۵۲.۴ درصدی در طول یک سال، به حداکثر ۱۰۵ هزار و ۹۰۰ تومان در فروردین امسال رسید. با این حال باید توجه داشت که بازدهی قیمت کلی دلار ۶۰ درصده بوده و مبنای محاسبه قیمت دلاری و بازدهی آن، حداکثر قیمت دلار در ماه‌های مختلف سال بوده است.

بررسی‌ها حاکی از آن است که مسکن پابه‌پای دلار حرکت نکرده و ۱۴.۷ درصد از رشد قیمت دلار جا مانده است. با این همه، برای درک بهتر این موضوع و تحلیل دقیق قیمت دلاری مسکن، باید روند بازار را ماه به ماه بررسی کرد.

قیمت دلاری مسکن در بهار سال گذشته رشد کرد

قیمت مسکن در فروردین ماه سال گذشته بالغ بر ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان بود؛‌ دلار نیز در بیشترین مقدار، با رقم ۶۹ هزار و ۵۰۰ تومان معامله می‌شد. بنابراین، یک محاسبه سرانگشتی نشان می‌دهد که قیمت دلاری مسکن در فروردین سال ۱۴۰۳، بالغ بر ۱۱۷۵ دلار بوده است.

در اردیبهشت ماه، متوسط قیمت مسکن ۲.۶ درصد رشد کرد و به رقم ۸۳ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان رسید. خلاف قیمت مسکن، دلار بازدهی منفی داشت و با افت ۴.۵ درصدی، با رقم ۶۶ هزار و ۳۵۰ تومان ثبت شد. به این ترتیب، بازدهی دلاری مسکن مثبت بود و قیمت دلاری آن با رشد ۷.۵ درصدی، به عدد ۱۲۶۲ دلار رسید.

همین الگو بار دیگر در خردادماه تکرار شد و قیمت مسکن با افزایش ۲.۳ درصدی، به متری ۸۵ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان رسید. روند قیمت دلار نیز نزولی بود و با کاهش ۱۰ درصدی، با رقم ۵۹ هزار و ۷۳۰ تومان در بیشترین مقدار معامله‌شده ثبت شد. محاسبات نشان می‌دهد، بازده دلاری مسکن در خرداد سال گذشته نیز مثبت بوده و رشد کرده است.

قیمت دلاری مسکن در سومین ماه از سال گذشته با رشد ۱۳.۶ درصدی، حدود ۱۴۳۴ دلار برآورد شده است. این رقم البته از میانگین معمول قیمت دلاری مسکن یعنی بازه ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بالاتر است. باید اشاره داشت که میانگین قیمت دلاری مسکن در سال ۱۴۰۲ نیز در محدوده ۱۴۰۰ دلار قرار داشت. برخی کارشناسان معتقدند که تحولات اقتصادی، سطح معمول قیمت دلاری مسکن را به تدریج تغییر داده و بالا برده است.

قیمت دلاری مسکن در شهریور ۱۴۰۳ به بالاترین حد خود رسید

روند دلاری بازار مسکن در فصل تابستان مثبت بود،‌ با این حال بازدهی دلاری مسکن در تیرماه منفی بود که آن را می‌توان ناشی از تحولات سیاسی داخلی و بین‌المللی و شناسایی ریسک جنگ دانست؛ در تیر ۱۴۰۳ قیمت مسکن ۲.۹ درصد افزایش یافت و با رقم ۸۸ میلیون و ۱۱۰ هزار تومان برآورد شد. قیمت دلار نیز به ۶۲ هزار و ۲۳۰ تومان رسید که رشد ۴.۲ درصدی را نشان می‌دهد. به این ترتیب، قیمت دلاری مسکن ۱.۳ درصد افت کرد و با عدد ۱۴۱۶ دلار به ثبت رسید.

مردادماه سال ۱۴۰۳ اما، بازدهی دلار منفی و بازدهی مسکن مثبت بود. قیمت هر متر مسکن با افزایش ۳.۱ درصدی، به ۹۰ میلیون و ۸۵ هزار تومان رسید. دلار نیز ۰.۴ درصد افت داشت و در بیشترین مقدار روی رقم ۶۲ هزار تومان معامله می‌شد. بنابراین، محاسبات نشان می‌دهد که قیمت دلاری مسکن در مردادماه سال گذشته ۱۴۶۵ دلار بوده و رشد ۳.۵ درصدی را تجربه کرده که نشان‌دهنده افزایش امید به بهبود اوضاع سیاسی در دولت جدید بوده است.

قیمت مسکن در مسیر صعودی خود، شهریورماه سال قبل به ۹۳ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان رسید که نسبت به ماه گذشته ۲.۹ درصد افزایش یافته بود. قیمت دلار اما تحت کنترل بازارساز درآمد و با افت ۲.۱ درصدی، با رقم ۶۰ هزار و ۷۰۰ تومان معامله می‌شد.

یک محاسبه سرانگشتی نشان می‌دهد که قیمت دلاری مسکن ۱۵۴۱ دلار بوده که حاکی از افزایش ۵.۱ درصدی است. نکته قابل توجه آن است که قیمت دلاری مسکن در شهریور به بالاترین حد خود در طول یک سال اخیر رسیده بود که فاصله زیادی با میانگین معمول آن دارد.

قیمت دلاری مسکن با روی کار آمدن ترامپ کاهشی شد

پاییز سال ۱۴۰۳ فصلی پر از التهاب و نوسانات سیاسی و اقتصادی بود. از زمزمه بازگشت دونالد ترامپ به کاخ سفید گرفته، تا حملات متقابل ایران و رژیم صهیونیستی، همه و همه فضای اقتصادی کشور را وارد مسیر جدیدی کردند. قیمت طلا و دلار تحت تاثیر این نوسانات افزایش شدیدی یافتند و در مقابل آن، بازار مسکن با شناسایی ریسک جنگ و رویارویی با ابهامات سیاسی و اقتصادی، از رونق افتاد و به سمت رکود بیشتر حرکت کرد.

قیمت هر متر مسکن در مهر ۱۴۰۳ با رشد ۳.۳ درصدی، به ۹۶ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان رسید. قیمت دلار نیز تحت تاثیر التهابات منطقه ۶.۸ درصد افزایش یافت و با رقم ۶۴ هزار و ۸۵۰ تومان ثبت شد. بازدهی دلاری مسکن در این ماه منفی بود و قیمت دلاری مسکن با افت ۳.۳ درصدی، ۱۴۹۰ دلار برآورد شد.

متوسط قیمت مسکن نیز در آبان سال گذشته ۳.۱ درصد افزایش یافت و از ۹۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان عبور کرد. قیمت دلار اما با رشد ۸.۸ درصدی، به رقم ۷۰ هزار و ۵۵۰ تومان رسید. به این ترتیب، شتاب رشد قیمت مسکن از دلار کمتر بود و قیمت دلاری مسکن با بازدهی منفی ۵.۲ درصدی، با عدد ۱۴۱۳ دلار ثبت شد.

متوسط قیمت هر متر مسکن در آذر سال ۱۴۰۳ با رشد ۲.۴ درصدی، حدود ۱۰۲ میلیون و ۸۰ هزار تومان برآورد شد. قیمت دلار نیز در این بازه ۱۰.۱ درصد افزایش یافت و به ۷۷ هزار و ۶۵۰ تومان در بیشترین مقدار معامله‌شده رسید. محاسبات نشان می‌دهد که در آذر سال گذشته، قیمت دلاری مسکن ۶.۹ درصد کاهش یافته و به ۱۳۱۵ دلار رسیده است.

قیمت دلار در زمستان نیز بازار مسکن را جا گذاشت

روند کاهشی قیمت دلاری مسکن در دی‌ماه سال گذشته آهسته‌تر شد؛ شتاب رشد قیمت دلار در دی‌ماه کمتر و تورم مسکن نیز رشد کرده بود. اگرچه التهابات سیاسی و منطقه‌ای کم شده و معاملات مسکن تا حدودی به جریان افتاده بود اما با این حال باید توجه داشت که قیمت دلاری مسکن همچنان نزولی بود و تنها از شتاب آن کاسته شده بود.

متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در دی‌ماه سال ۱۴۰۳، با رشد ۲.۹ درصدی به ۱۰۵ میلیون و ۸۰ هزار تومان رسید. قیمت دلار نیز در این ماه با افزایش ۶.۲ درصدی،‌ روی رقم ۸۲ هزار و ۴۵۰ تومان معامله می‌شد. به این ترتیب، قیمت دلاری مسکن در بازه دی‌ماه سال گذشته کاهش ۳.۱ درصدی را تجربه کرد و به عدد ۱۲۷۴ دلار رسید.

پیروزی ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و تشکیل دولت او در بهمن‌ماه و به دنبال آن اوج‌گیری قیمت دلار و طلا، جذابیت بازار مسکن را به کلی از بین برد. سرمایه‌ها از حوزه مسکن به سمت طلا و ارز کوچ کردند و همین موضوع باعث شد تا رکود این بازار تعمیق شود.

بیشترین افت قیمت دلاری مسکن در سال ۱۴۰۳ متعلق به بهمن‌ماه بود

قیمت مسکن در بهمن ماه سال گذشته ۱۰۷ میلیون و ۷۹۰ هزار تومان در هر متر برآورد می‌شد که حاکی از رشد ۲.۶ درصدی نسبت به دی‌ماه سال قبل است. همچنین قیمت دلار با رشد ۱۳.۶ درصدی، با رقم ۹۳ هزار و ۷۰۰ تومان به ثبت رسید. به این ترتیب، بیشترین افت قیمت دلاری مسکن در سال ۱۴۰۳ مربوط به همین ماه بود که با ریزش ۹.۶ درصدی به ۱۱۵۰ دلار کاهش یافت. بنابراین، علت افت ارزش دلاری مسکن، رشد و سبقت پرسرعت دلار از قیمت ریالی مسکن و رکود سنگین بازار ملک بود.

علی‌رغم روند کاهشی قیمت دلاری مسکن در دو ماه ابتدایی زمستان ۱۴۰۳، این شاخص در اسفندماه افزایش یافت و با رشدی کمتر از یک درصد سال را به پایان رساند.

تورم مسکن در اسفندماه به دو درصد کاهش یافت و متوسط قیمت هر متر مسکن به ۱۰۹ میلیون و ۹۸۵ هزار تومان رسید. قیمت دلار نیز در این ماه ۱.۳ درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافت و با رقم ۹۴ هزار و ۹۰۰ تومان ثبت شد. به این ترتیب، قیمت دلاری مسکن در آخرین ماه از سال ۱۴۰۳، با رشد ۰.۷ درصدی، به ۱۱۵۹ دلار رسید و وارد سال جاری شد.

ارزش دلاری مسکن در فروردین سال جاری به پایین‌ترین حد خود رسید

بررسی و محاسبات نشان می‌دهد که ارزش دلاری مسکن در فروردین سال جاری، به پایین‌ترین حد خود رسیده است. تورم مسکن در فروردین‌ماه ۲.۲ درصد اعلام شد و انتظار می‌رود قیمت مسکن به ۱۱۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده باشد. قیمت دلار نیز در بیشترین مقدار ممکن با ۱۰۵ هزار و ۹۰۰ تومان معامله می‌شد که نسبت به ماه قبل ۱۱.۶ درصد رشد داشت.

به این ترتیب، قیمت دلاری مسکن در فروردین سال جاری ۸.۴ درصد افت کرد و به ۱۰۶۱ دلار برای هر متر رسید. بنابراین عبور دلار از کریدور ۱۰۰ هزار تومانی، در کنار رکود حاکم بر بازار مسکن، ارزش دلاری قیمت مسکن را کاهش داده و آن را به پایین‌ترین حد خود در یک سال گذشته رسانده است.

توافق احتمالی ایران و آمریکا بازار مسکن را وارد دوره رونق می‌کند

با این حال اما قیمت دلار با شروع مذاکرات ایران و آمریکا طی یک ماه گذشته کاهش شدیدی داشته و دست کم ۲۳ هزار تومان ارزان‌تر شده است. ضمن آنکه قیمت دلار در روزهای گذشته که گفت‌وگوها با چالش‌های روبرو شده بود، نتوانست از نیمه کریدور ۸۰ هزار تومانی بالاتر رود.

کارشناسان بازار ارز ارزیابی می‌کنند که قیمت دلار فعلا در همین کریدور تثبیت شده و با توجه به کاهش ریسک‌های سیاسی و اقتصادی، هیجان افزایشی نخواهد داشت. به‌ویژه اگر مذاکرات نتیجه‌بخش باشد و توافقی میان ایران و آمریکا حاصل شود.

این در حالی‌ست که کاهش ریسک‌های سیاسی و برطرف‌شدن ریسک جنگ، قیمت بازار مسکن را به تدریج از رکود خارج می‌کند و با آغاز فصل رونق مسکن از ماه سوم بهار، قیمت مسکن نیز افزایشی خواهد شد. بر این اساس به نظر می‌رسد قیمت مسکن بتواند به‌تدریج عقب‌ماندگی خود از دلار را به خوبی جبران کرده و به بازاری سودبخش برای سرمایه‌گذاران و خریداران مصرفی صاحب نقدینگی تبدیل شود.