ایمنی باید از «الزام اداری» به «تفکر مدیریتی» در تولید تبدیل شود
به گزارش خبرگزاری تسنیم از گرگان، خرید ملک از جمله معاملات مهم و پرریسکی است که بی‌توجهی به وضعیت ثبتی، مالکیت، نوع سند و شرایط فروشنده می‌تواند خریدار را با مشکلات حقوقی و مالی جدی مواجه کند. بررسی دقیق سوابق ثبتی ملک، سند مالکیت و وضعیت فروشنده پیش از انجام معامله، از مهم‌ترین اقداماتی است که می‌تواند امنیت معامله و امکان برخورداری از حمایت‌های قضایی را افزایش دهد.
یکی از مهم‌ترین توصیه‌ها به خریداران، پرهیز از خرید املاک قولنامه‌ای فاقد سند مالکیت است؛ چراکه در این نوع معاملات، احراز مالکیت فروشنده و اطمینان از اینکه ملک پیش از این به شخص دیگری فروخته نشده، دشوارتر است و احتمال بروز معامله معارض و اختلافات حقوقی افزایش می‌یابد. بخش قابل توجهی از دعاوی مطرح‌شده در مراجع قضایی نیز ریشه در معاملات عادی دارد.
سوابق ثبتی و سند مالکیت را بررسی کنید
پیش از انجام معامله، خریدار باید سوابق ثبتی ملک را بررسی کند و در صورتی که ملک دارای سند مالکیت است، اصل سند را مشاهده و مشخصات آن را با اطلاعات ملک تطبیق دهد.
همچنین مشخصات هویتی فروشنده باید با مالک مندرج در سند مالکیت مطابقت داشته باشد. انجام معامله با فردی که مالک رسمی ملک نیست، می‌تواند خریدار را با مشکلات و دعاوی حقوقی مواجه کند.
اعتبار سند تک‌برگ را با QR-Code بررسی کنید
یکی از راه‌های بررسی اصالت سندهای مالکیت تک‌برگ، استفاده از بارکد امنیتی یا QR-Code درج‌شده روی سند است.خریدار می‌تواند با استفاده از دوربین تلفن همراه یا نرم‌افزارهای بارکدخوان، QR-Code درج‌شده روی سند را اسکن کند تا به صفحه اعتبارسنجی در درگاه رسمی سازمان ثبت هدایت شود و اطلاعات مربوط به اعتبار سند ارائه‌شده را بررسی کند.
ممنوع‌المعامله نبودن فروشنده را استعلام کنید
بررسی وضعیت معاملاتی فروشنده نیز از دیگر اقداماتی است که پیش از انجام معامله باید مورد توجه قرار گیرد.امکان استعلام وضعیت ممنوع‌المعامله بودن افراد با استفاده از کد ملی و شماره تلفن همراه از طریق سامانه اعتبار معاملاتی افراد در بخش خدمات قوه قضاییه و سکوهای بخش خصوصی فراهم شده است.
سند دفترچه‌ای را پیش از معامله به سند حدنگار تبدیل کنید
در صورتی که ملک دارای سند مالکیت دفترچه‌ای است، توصیه می‌شود فروشنده پیش از انجام معامله نسبت به تبدیل آن به سند مالکیت حدنگار یا تک‌برگ اقدام کند.
مطابق تبصره ماده ۱۱ قانون جامع حدنگار، به اسناد مالکیت دفترچه‌ای خدمات ثبتی ارائه نمی‌شود و همین موضوع می‌تواند در زمان نقل‌وانتقال ملک برای طرفین معامله مشکل ایجاد کند.
ظهر سند را برای بررسی رهن ملک ببینید
بررسی پشت یا ظهر سند مالکیت حدنگار و تک‌برگ نیز اهمیت زیادی دارد. در صورتی که ملک در رهن باشد، این موضوع در پشت سند مالکیت درج می‌شود و خریدار باید پیش از انجام معامله از وضعیت ملک اطلاع داشته باشد.
سهم مشاعی فروشنده را با مساحت ملک تطبیق دهید
در معاملات مربوط به املاک دارای سند مشاعی، میزان سهم مشاعی فروشنده باید با مساحت و میزان ملکی که برای فروش معرفی شده است، تطبیق داده شود.بی‌توجهی به میزان سهم مالک در ملک مشاع می‌تواند زمینه‌ساز اختلافات بعدی میان خریدار، فروشنده و سایر مالکان شود.
وضعیت خاص سند را بررسی کنید
یکی دیگر از مواردی که هنگام بررسی سند باید مورد توجه قرار گیرد، وضعیت خاص ملک است.خریدار باید بررسی کند که در سند، وضعیت ملک «طِلق» درج شده باشد. در صورتی که وضعیت خاص ملک «طِلق و وقف» باشد، بخشی از پلاک ثبتی در محدوده وقف قرار دارد و اگر وضعیت «طِلق و دولتی» درج شده باشد، بخشی از پلاک ثبتی متعلق به دولت است.
بنابراین، اطلاع از این وضعیت پیش از انجام معامله برای تشخیص دقیق حدود و مالکیت ملک اهمیت دارد.
نوع ملک، کاربری و نشانی سند را با ملک تطبیق دهید
نوع ملک، کاربری و نشانی درج‌شده در سند مالکیت نیز باید با ملکی که به خریدار معرفی می‌شود، تطبیق داده شود.در قسمت پایین سند مالکیت، نقطه UTM مربوط به موقعیت ملک نیز درج شده است. خریدار می‌تواند این مختصات را در سایت Geoplaner وارد کند و موقعیت به‌دست‌آمده را با محل ملکی که برای معامله معرفی شده است، تطبیق دهد.
پارکینگ و انباری آپارتمان را با نقشه تفکیکی تطبیق دهید
در خرید آپارتمان، بررسی مشخصات پارکینگ و انباری از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.شماره قطعه پارکینگ و انباری منضم به آپارتمان در ظهر یا پشت سند مالکیت درج می‌شود. از آنجا که نقشه آپارتمان روی سند مالکیت چاپ می‌شود، خریدار باید نقشه تفکیکی مربوط به واحد را نیز از فروشنده دریافت کند.
پس از دریافت نقشه تفکیکی، محل پارکینگ و انباری درج‌شده در نقشه باید با محل واقعی که به خریدار معرفی شده است، تطبیق داده شود.
معامله عادی با سند سبز یا سند صادرشده پس از ۳ تیر ۱۴۰۳ انجام ندهید
یکی از مهم‌ترین نکاتی که خریداران ملک باید به آن توجه داشته باشند، تاریخ صدور سند مالکیت حدنگار و رنگ سند است.در صورتی که سند مالکیت حدنگار ملک پس از ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده باشد یا ملک دارای سند مالکیت حدنگار سبز رنگ باشد، انجام معامله عادی توصیه نمی‌شود و انتقال باید از مسیرهای رسمی پیش‌بینی‌شده انجام شود.
بر اساس ضوابط مربوط به این اسناد، دعاوی ناشی از معاملات عادی مرتبط با آنها در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نیست و چنین معاملاتی فاقد اعتبار قانونی اعلام شده‌اند.
برای معامله ملک دارای سند سبز چه مسیری باید طی شود؟
برای ثبت معامله املاکی که سند مالکیت حدنگار آنها پس از ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده است، چند مسیر رسمی پیش‌بینی شده است.در یکی از این روش‌ها، مشاور املاک می‌تواند پیش‌نویس قرارداد را در سامانه مربوط درج کند و طرفین معامله حداکثر ظرف پنج روز برای ثبت قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
روش دیگر، تنظیم قرارداد یکسان نزد مشاور املاک است. این قرارداد در سامانه درج می‌شود و طرفین باید حداکثر ظرف سه ماه برای انجام تشریفات بعدی به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.همچنین طرفین معامله می‌توانند مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه و نسبت به تنظیم قولنامه رسمی یا سند انتقال قطعی اقدام کنند.
معاملات با سند حدنگار زردرنگ
در مورد اسناد مالکیت حدنگار زردرنگ، نحوه انجام معاملات هنوز مشمول ماده یک قانون الزام نشده است.با وجود این، ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی برای املاک دارای این نوع سند نیز توصیه می‌شود تا فرایند انتقال مالکیت به شکل رسمی انجام شده و امکان پیگیری حقوقی معامله برای طرفین افزایش یابد.
چند نکته مهم پیش از امضای قرارداد
خرید ملک تنها به توافق بر سر قیمت و امضای قرارداد محدود نمی‌شود و خریدار باید پیش از پرداخت وجه یا امضای اسناد، وضعیت مالکیت و مشخصات ثبتی ملک را به‌دقت بررسی کند.
بررسی سند مالکیت، تطبیق هویت فروشنده با مالک رسمی، بررسی وضعیت رهن، استعلام وضعیت معاملاتی فروشنده، توجه به نوع و کاربری ملک، بررسی سهم مشاعی، تطبیق نشانی و موقعیت ملک و کنترل پارکینگ و انباری در معاملات آپارتمانی، از جمله اقداماتی است که می‌تواند احتمال بروز اختلاف و پرونده‌های حقوقی را کاهش دهد.
در معاملات دارای سند حدنگار سبز یا اسنادی که پس از ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده‌اند نیز باید از انجام معامله عادی پرهیز و فرایند انتقال را از مسیرهای رسمی و دفاتر اسناد رسمی دنبال کرد.
انتهای پیام/
دیدگاهتان را بنویسید